リスクのある投資用物件の見極め方


『投資不可と判断したこんな例もあります』

<利回り18%の好条件のマンションだったが……>
マンション昨年の夏、なかなか不動産投資に踏み切れないでいる自営業のDさん(37歳)が、息を切らして当社のオフィスに飛び込んできました。買いたい物件が見つかったのでぜひ相談したいというのです。
それは新宿区にある区分所有のワンルームマンションでした。築20年で広さは18平方メートルとよくあるタイプですが、950万円で売りに出されており、新宿という立地でなんと!利回り18%を上回る物件だったのです。ただ、新宿周辺の賃貸相場を知っていれば、家賃15万円が高いことはすぐわかります。

実は、その理由も公開されており、外国人の女性が2年前から住んでいるというのです。不動産屋の話では、その外国人はこれまで滞納が一度もない優良入居者で、今後も日本に住み続ける予定だそうです。投資面からいうと、この家賃は魅力的ですから物件に目が行く気持ちは理解できます。当社でアドバイスしたのは、不動産屋が教えてくれないリスクをあらかじめ出しておくことでした。
そのリスクを出しておけば、もし何かあっても予想しておいたことですから冷静に対処がしやすくなりますし、そのリスクを踏まえてシミュレーションも行えるのです。

この物件のリスクには……
・現在の入居者が出てしまうと家賃は相場(8万円)まで下がる。
・保証人がいないため、もし今後家賃滞納があったら困る。
・生活習慣の違いから室内を土足で生活していることも考えられ、リフォームに費用がかかる可能性がある。
・物を残して帰国してしまった場合、その処分に費用がかかる。
・数カ月前にマンション内のほかの部屋が900万円で取引されており、売買価格も50万円高い。

などという点が考えられました。
もちろん、リスクだけではなく、次のようなリターンの要因もあるのです。
・利回りが18%を上回るので、キャッシュフローがよく、投資資金の回収が早い。
・新宿駅から徒歩5分と場所がよいため、売りたくなったとき買い手がつきやすい。
・築20年の割には管理がしっかりしており外観もきれい。

<物件チェックに同行して新たな不安材料を発見>
キッチンそこで私は、依頼者のDさんの物件チェックに同行することにしました。そして、話をしているうち、実は、この物件の売り主は当の不動産業者だという新しい情報が出てきたのです。これにピンと来た私は、現地調査でしっかり調べてみることにしました。売りに出ている301号室の前で待っていると、白人の男性がエレベータから降りてきてこの部屋のカギを開けて部屋に入っていきました。契約しているのは女性のはずですから、おかしな話です。
それもワンルームですから何人も住めるほどの広さはなく、同棲しているのか、それとも又貸ししているのか想像はふくらみます。
結局、それ以上の情報は得られませんでした。もうひとつの不安が、売り主が不動産屋だということです。その業者はこの物件の賃貸付け(入居者あっせん)もしており、入居者のことは最もよく知っているはずです。その業者が売りに出すのは、資金が必要になったか、この物件が不要になったかのどちらかでしょう。
ここから先はあくまでも予測の世界になります。不動産を購入するときは、契約日が売り主との初対面になることが多く、それまで仲介業者を介した情報になるため、あるだけの情報から想像してリスクとリターンを予測する必要があるのです。

こうして物件チェックを終えた後、Dさんに以前なかった次のような新たなリスクを指摘させていただきました。
・契約者自身が本当に入居しているかどうかわからない。
・契約者と入居者が異なるとき、家賃滞納分を取るのが難しくなる。
・不動産業者がこの物件を手放す理由が不明確。
・3年目の更新時期が近く、実際に更新されるかどうか不明。

Dさんが下した結論は、「この物件は購入しないほうがよい」ということでした。その理由はリスクが大きい割には、リターンが少ないということです。もしこの部屋の家賃相場が12万円であれば、現在の入居者が退居しても利回り一D%ですからリターンは大きいと言えます。
多少のトラブルがあっても次の入居者を探せばよいわけですから、かかえるリスクは小さく、購入しても大きな失敗は避けられることでしょう。


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